Baz İstasyonu Kira Sözleşmelerindeki Önemli Maddeler ile İlgili Açıklamalar

KİRA SÖZLEŞMESİ TERİMLERİ
Mülkünde baz istasyonu bulunan bir mülk sahibi olarak GSM operatörü ile imzaladığınız kira sözleşmenizin yapısını ve içerdiği terimleri anlamanız önemli bir husustur. Bu yazımızda her ne kadar kira sözleşmesi terimlerini tamamen kapsayamasak da sözleşmelerde genellikle bulunan terim ve maddeleri açıklamaya çalışacağız. Binlerce baz istasyonu kira sözleşmesini görüp değerlendirmiş bir ekip olarak bazı terim ve hususların hemen hemen bütün kira sözleşmelerinde yer aldığını bilmekteyiz: Opsiyon, İrtifak Hakkı, Kullanım Amacı, Sözleşme Süresi, Sözleşmenin Fesih (Sona Erme) Halleri, Kira Bedeli ve Ödeme Şekli, Vergi ve Mali Yükümlülükler, Enerji Alımı ve Ödemeleri, Zarar Kefaleti ve Güvencesi, Devir ve Alt Kiracıya Kiralama, İptidai (İlk) İtiraz Hakkı

OPSİYON
Baz istasyonu kira sözleşmeleri genellikle, kiracı GSM operatörüne bir ön değerlendirme çalışması yapması için belli bir süre tanır. Bu süreye de “opsiyon” ya da “opsiyon periyodu” adı verilir. Bu süreçte baz istasyonunun kurulması planlanan mülk ve alan, kiracı GSM operatörünce değerlendirmeye alınır ve değerlendirme olumlu sonuçlanırsa kurulum ( operatör tarafından süresi belirlenir ) gerçekleştikten sonra ilgili sözleşmenin hükümlerindeki kira bedeli mülk sahibine ödenir ve kira ödemesi tarihi, kira başlangıç tarihi olarak kayıtlara geçmektedir. Bu noktada mülk sahibi, ilgili kira sözleşmesine bağlı kalacağını taahhüt eder ve baz istasyonunun kurulacağı alanın tam kullanım hakkını GSM operatörüne verir.

İRTİFAK (KULLANIM) HAKKI
Belirlenen alanın kiralanması ile beraber GSM operatörünün ya da kule şirketinin bu alana ve baz istasyonuna erişime ihtiyacı olacaktır ve baz istasyonunun çalışması için fiber kablo, elektrik hattı ya da yer altı kabloları çekmeye ve diğer ekipmanları kurması gerekecektir. Baz istasyonu için gerekli olan bütün irtifak (kullanım) hakkı koşulları ve ne tür işler için buna ihtiyaç olduğuna dair bütün maddeler sözleşmenin bu kısmında yer alır.

KULLANIM AMACI
Kiralanan alanın kiralama amacını belirli olarak gösterir. Buna ek olarak bazı kira sözleşmelerinde, kiralanan alanda kurulacak olan ekipmanların tür ve sayıları da belirtilebilmektedir.

SÖZLEŞME SÜRESİ
Baz istasyonu kira sözleşmelerindeki bu kısım, sözleşmenin ne kadarlık bir süre için geçerli olduğunu belirtir. Süre uzunluğunun sözleşmeden sözleşmeye farklılık gösterdiğini söyleyebiliriz ancak, sözleşme süreleri genellikle 5 ya da 10 yıllık olmaktadır. GSM operatörü bu sözleşme süresinin içerisinde yada sonunda bu sözleşmeyi yenileyip yenilememe hakkına sahiptir(Genellikle operatörler sözleşmeleri tek taraflı olarak diledikleri zaman sözleşmeyi fesih hakkını kendilerinde tutarlar). Baz istasyonu kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda mülk sahibinin sözleşmeyi hiçbir şekilde feshetme yetkisi bulunmamaktadır ve operatörler sözleşmeleri kendiliğinden otomatik olarak yenileyebilmektedirler.

SÖZLEŞMENİN FESİH (SONA ERME) HALLERİ
Bu kısım, baz istasyonu kira sözleşmelerindeki en önemli maddeleri içermektedir ve ne yazık ki mülk sahipleri tarafından genellikle yanlış anlaşılan kısımdır. Her ne kadar GSM operatörleri her sözleşme süresi sonunda kira sözleşmesini yenileme hakkına sahip de olsa, bu durum sadece bu şekilde sınırlı kalmamaktadır: Buna ek olarak GSM operatörünün, 30-90 gün arası bir süre öncesinde istediği zaman mülk sahibine ihtar göndererek kira sözleşmesini her an feshetme hakkına da sahip olması standart bir durumdur.
Baz istasyonu kira sözleşmesinin GSM operatörü tarafından her an feshedilebilmesi hususu, bu sözleşmelerin finansal değerini de düşürmektedir. Hiçbir banka ya da kredi kuruluşu, baz istasyonu kira sözleşmelerini sabit gelir kaynağı olarak görmemektedir, çünkü bu sözleşmeler her an feshedilebilmektedir. Bu yüzden hiçbir mülk sahibinin, baz istasyonu kira sözleşmesini teminat gösterip ya da mülkte bir ek değer teşkil ettiğini göstererek kredi alması mümkün değildir. Kısacası elinizdeki baz istasyonu kira sözleşmesi, her an feshedilebilme riski nedeni ile sadece bir sonra alacağınız garanti kira ödemesi kadar iyi bir finansal kaynaktır.

KİRA BEDELİ VE ÖDEME ŞEKLİ
Baz istasyonu sözleşmelerindeki en çekici kısım da ne kadarlık ve nasıl kira alacağınızdır. Kira sözleşmelerindeki genelde, tüm opsiyon ve değerlendirme süreci sona erdiğinde başlar. Kiracı GSM operatörü de genelde kirayı yıllık olarak öder. Kira sözleşmelerindeki bu kısım, sadece kira bedeli ve ödeme şeklini içermez; ayrıca kira bedelinin nasıl ve ne zaman artacağının bilgilerini de içermelidir. Bu da genellikle, sözleşme para birimi döviz ise “her kira ödeme dönemi ya da sözleşme yenileme aşamasında artış olmaz” şeklinde; sözleşme para birimi Türk Lirası ise de “yıllık kira artışı, Devlet İstatistik Enstitüsü’nün (DİE) belirlediği Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranı üzerinden yapılacaktır” şeklinde belirtilir. TL sözleşmelerindeki toplu ödeme sonrası artış hususunda ise sadece ödenen yıl kadar değil son yıldaki değerlere göre tek artış uygulandığını mülk sahipleri gözden kaçırmaktadırlar.
VERGİ – MALİ YÜKÜMLÜLÜKLER
Nadir durumlarda mülk sahipleri, mülkte bulunan baz istasyonu dolayısı ile emlak vergilerinde artış görebilirler. Kira sözleşmelerinin bu kısmı, doğan bu vergi artışının nasıl muhasebe edileceğini açıklar. Bu durumlarda genellikle kiracı GSM operatörü bu ek vergi miktarını ya direk olarak öder ya da dolaylı olarak mülk sahibine verir ki mülk sahibi bu vergiyi vergi dairesine yatırsın. Mülkle alakalı diğer olağan vergiler ise yine mülk sahibinin sorumluluğundadır.

ENERJİ ALIMI VE ÖDEMESİ
Kiracı GSM operatörleri genelde mülkten enerji almada ve bu amaçla elektrik idaresinden abonelik talebinde bulunma hakkına sahiptir. Bu durumda GSM operatörü, baz istasyonu kaynaklı elektrik faturasını kendi öder. Bazı durumlarda da GSM operatörü ve ilgili mülk ortak trafodan elektrik kullanabilir ve GSM operatörü, baz istasyonundan kaynaklı elektrik masrafını ya elektrik idaresine direk olarak öder ya da mülk sahibine öder.
Bu kısımda ayrıca ve kesinlikle belirtilen bir konu ise, GSM operatörünün sadece kurulu baz istasyonundan kaynaklı elektrik masrafını karşılamada yükümlü olduğudur.

ZARAR KEFALETİ VE GÜVENCESİ
Kira sözleşmelerindeki bu madde, baz istasyonundan doğabilecek fiziki hasarlara karşılık mülk sahibinin güvence altına alınması açısından çok önemlidir. Bu madde genellikle, baz istasyonundan doğabilecek fiziki sakatlanmalar ya da mülkte oluşabilecek zararların, mülk sahibinin belli bir gün içerisinde GSM operatörüne haber vermesi şartı ile GSM operatörü tarafından karşılanacağını belirtir.

DEVİR VE ALT KİRACIYA KİRALAMA
Bu madde, kiracı GSM operatörünün, mülk sahibinin rızası zorunlu olarak ya da olmayarak ilgili baz istasyonu ve istasyon alanını başka GSM operatörlerine kiralayabilme hakkını belirtir. Mülk sahipleri, kira sözleşmelerindeki gelecek yeni bir operatör ile sağlanacak ilave kira geliri konusundaki bu maddeye dikkat etmelidirler. Çünkü mülk sahiplerinin gelecek dönemlerdeki ek gelirlerini sözleşmeye bağlı olarak garanti altına almaları açasından önem arzetmektedir. Devir , Temlik ve alt kiralama yetkileri mülk sahibinde kalması gereken kritik bir maddedir.

İPTİDAİ (İLK) İTİRAZ HAKKI
Bu madde bizim yeni sözleşmelerde sıklıkla gördüğümüz bir madde. Bu maddeye göre mülk sahibinin, mülkünü satmak istemesi ya da kiraya verdiği bu mülkün bir kısmını ya da tamamını devretmeye karar vermesi durumunda kiracı GSM operatörü, belli bir süre içinde (genelde 30 gün) mülk sahibine ilk satın alım teklifini verebilme yetkisine sahiptir. GSM operatörünün yapacağı bu teklif ya diğer satın almak isteyenin teklifine eşit olacak ya da bu tekliften daha yüksek olacaktır. Bu madde her ne kadar zararsız da gözükse, mülk sahibinin mülkünü satın almak isteyenlerin sayısını düşürecektir.
Bu durumu, baz istasyonunun bulunduğu mülkü satın almak isteyenler için şöyle düşünebiliriz: Bir ev, araba ya da antika eşyayı satın almak için girdiğiniz açık arttırmada ne kadar teklif ederseniz edin bir başka kişi bu teklifinizi geçen bir teklif verebiliyor. Bu durumda bu açık arttırmaya katılır mıydınız?

Bu yazımızda baz istasyonu kira sözleşmenizdeki önemli maddelere genel bir açıklama getirdik. Baz istasyonu kira sözleşmeniz ile ilgili daha fazla bilgi almak için bize ulaşabilir; halihazırdaki kira sözleşmeniz ya da size teklif edilen kira sözleşmesi ile ilgili bizimle fikir alışverişi yapabilirsiniz. Bize ulaşmak için 0542 387 17 17 numaralı telefonumuzdan ulaşabilir ya da bilgi@iai.com.tr adresimize e-posta gönderebilirsiniz. Size yardımcı olmaktan mutluluk duyarız.

« Blog'a Dön